A recente reforma tributária trouxe mudanças profundas para investidores imobiliários, proprietários de imóveis alugados e famílias com alto volume de bens patrimoniais.
Diante desse novo cenário, uma dúvida estratégica tomou conta do mercado: afinal, a holding imobiliária ainda vale a pena?
A resposta direta é: em muitos casos, sim. Contudo, em determinadas situações, essa estrutura tornou-se ainda mais indispensável.
Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o planejamento patrimonial deixou de ser apenas uma ferramenta focada em economia tributária básica e passou a envolver:
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Previsibilidade fiscal a longo prazo;
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Alta eficiência patrimonial;
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Geração de crédito tributário;
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Sucessão familiar pacífica;
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Proteção patrimonial contra riscos externos;
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Competitividade comercial no mercado de locações.
Atualmente, investidores em Belo Horizonte e em todo o Brasil já começam a revisar as suas estruturas para não perderem dinheiro. Neste artigo, explicaremos como a reforma impacta os aluguéis, quando a pessoa física será tributada como empresa e quais estratégias passam a fazer mais sentido.
Índice
O que muda com a reforma tributária para quem recebe aluguel?
Até então, a tributação sobre locação imobiliária era relativamente simples e previsível. A pessoa física pagava o IRPF (Imposto de Renda) de até 27,5%, enquanto as holdings imobiliárias enquadradas no Lucro Presumido conseguiam uma carga efetiva muito menor. Além disso, não havia incidência de ISS sobre a locação de imóveis próprios.
Porém, com a regulamentação da reforma tributária (Lei Complementar nº 214/2025), o cenário muda de forma significativa. A partir de 2027:
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As receitas de locação passarão a sofrer a incidência direta de IBS e CBS;
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Determinadas pessoas físicas poderão ser equiparadas juridicamente a pessoas jurídicas;
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Os contratos imobiliários em vigor precisarão de uma severa revisão tributária;
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As operações de compra, venda e locação passam a exigir um planejamento contábil muito mais sofisticado.
Quem terá que pagar IBS e CBS sobre aluguel na Pessoa Física?
A nova legislação determinou um “ponto de corte”. Por consequência, pessoas físicas poderão ser tratadas como contribuintes do IBS/CBS quando se enquadrarem nestas regras:
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Possuírem mais de 3 imóveis alugados; E
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Tiverem auferido receita anual de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior; OU
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Ultrapassarem a marca de R$ 288 mil de receita anual de aluguel no próprio ano-calendário.
Na prática, isso significa que muitos investidores imobiliários deixarão de ser tratados pelo Fisco apenas como “locadores pessoa física” e passarão a sofrer uma tributação pesada, semelhante à empresarial, mas sem os benefícios de uma organização formal.
A holding imobiliária ainda vale a pena após a reforma?
Em muitos cenários, a resposta é um sonoro sim. Mesmo com a incidência do novo IBS e da CBS, os estudos contábeis após a regulamentação indicam que a constituição de uma holding imobiliária continua sendo financeiramente mais eficiente do que manter a locação diretamente na pessoa física (CPF).
Comparativo estimado de carga tributária
| Estrutura de Locação | Carga Tributária Estimada |
| Pessoa Física (CPF) | Até 35,9% |
| Holding Imobiliária (Lucro Presumido) | Aproximadamente 19,28% |
Sendo assim, fica claro que a reforma tributária não extinguiu as vantagens de possuir uma pessoa jurídica. Ela apenas mudou os fundamentos que justificam a sua utilização.
Antes, o ganho estava focado apenas na diferença de alíquotas. Agora, fatores como a eficiência contratual, a governança e a geração de crédito tributário ganham enorme relevância.
O crédito tributário como grande vantagem comercial
Esse é, sem dúvida, um dos pontos mais estratégicos da nova sistemática fiscal. Com a implementação da lógica do IVA (Imposto de Valor Agregado), as empresas locatárias (seus inquilinos) poderão aproveitar créditos de IBS/CBS pagos em contratos celebrados com pessoas jurídicas.
Dessa forma:
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Imóveis pertencentes a uma holding imobiliária tornam-se muito mais atrativos para empresas inquilinas;
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Por outro lado, alugar diretamente da pessoa física não gera crédito, resultando em menor eficiência tributária para o locatário comercial.
Isso impactará fortemente e de forma positiva os proprietários de salas comerciais, galpões, imóveis corporativos, centros logísticos e quem opera locações do tipo B2B (empresa para empresa).
Airbnb e aluguel por temporada serão mais tributados?
Sim, e de forma severa. A reforma tributária trouxe um impacto pesado para plataformas como Airbnb, Booking.com e todas as locações inferiores a 90 dias.
Essas operações passarão a receber um tratamento tributário muito mais próximo ao da atividade hoteleira tradicional. Consequentemente, a carga de impostos pode praticamente dobrar em comparação à locação de longa duração. Isso exige uma revisão contábil urgente por parte de investidores de short stay e proprietários de imóveis turísticos.
Muito além dos impostos: Sucessão e governança
Um erro comum no mercado é enxergar a empresa patrimonial apenas como um escudo para “pagar menos imposto”. Hoje, a holding imobiliária fortalece-se imensamente como um instrumento vital de:
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Organização Patrimonial: Centralização de imóveis dispersos sob um único CNPJ.
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Sucessão Familiar: Transferência de quotas aos herdeiros em vida (com cláusula de usufruto), evitando os altos custos e conflitos do inventário.
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Proteção Patrimonial: Criação de barreiras legais contra dívidas de outras atividades empresariais do titular.
Em muitos diagnósticos, os benefícios sucessórios superam até mesmo a economia tributária imediata. Além disso, mesmo com as discussões sobre a nova tributação de dividendos (Lei 15.270/25), as holdings mantêm eficiência quando a estratégia da família é o reinvestimento dos lucros na compra de novos imóveis.
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FAQ: Perguntas Frequentes
A reforma tributária acabou com as holdings imobiliárias?
Não. Em muitos casos, a holding continua sendo uma estrutura altamente estratégica, tanto do ponto de vista tributário quanto patrimonial e sucessório.
Quem terá que pagar IBS e CBS sobre aluguel?
Pessoas jurídicas locadoras e pessoas físicas que possuam mais de 3 imóveis alugados e ultrapassem o teto de receitas previsto na lei (R$ 240 mil a R$ 288 mil anuais).
A holding imobiliária ainda reduz impostos?
Sim, principalmente para investidores com múltiplos imóveis, superando o teto da pessoa física, e para operações estruturadas de locação comercial.
Vale mais a pena alugar imóvel pela pessoa física ou jurídica?
Não existe resposta universal. A escolha depende estritamente da quantidade de imóveis, faturamento, perfil dos locatários (empresas ou pessoas físicas) e os objetivos sucessórios do investidor.
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Em resumo, a reforma tributária não decretou o fim da holding imobiliária. Muito pelo contrário: ela tornou o planejamento profissional um item obrigatório de sobrevivência.
O que antes era uma simples decisão matemática de economia de impostos, agora exige inteligência fiscal, competitividade comercial e estratégia de longo prazo.
Sendo assim, dependendo de como a sua estrutura está desenhada hoje, a diferença financeira a partir de 2027 pode ser drástica.
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Sobre o Autor
Gilmar Inácio Silva
CRC/MG 41.160
Consultor Tributário e Patrimonial. Atua com planejamento tributário, holdings imobiliárias, reorganização patrimonial e estratégias para investidores imobiliários e imobiliárias em Belo Horizonte.
