Sua imobiliária está no Simples Nacional? Então existe um detalhe que pode fazer uma diferença enorme no valor dos impostos pagos todos os meses: o Fator R.
Muitos empresários escolhem o Simples Nacional acreditando que essa será, automaticamente, a opção mais econômica. Afinal, a ideia de reunir os tributos em uma única guia parece bastante atraente.
Mas, no caso das imobiliárias, a realidade pode ser diferente.
Dependendo da atividade exercida, do faturamento e principalmente da estrutura da folha de pagamento, a empresa pode ficar sujeita a uma tributação significativamente maior.
É aí que aparecem o Anexo V, o Anexo III e o Fator R.
Neste artigo, vamos explicar de forma prática como funciona essa relação, quais cuidados o empresário deve ter e por que simplesmente aumentar o pró-labore para tentar pagar menos imposto pode não ser uma boa estratégia.
Índice
Imobiliária pode ser do Simples Nacional?
Sim, determinadas atividades exercidas por imobiliárias podem ser enquadradas no Simples Nacional, mas isso não significa que todas serão tributadas da mesma maneira.
Esse é um dos primeiros pontos que precisam ser analisados.
Uma imobiliária pode atuar, por exemplo, com:
- corretagem na compra e venda de imóveis;
- intermediação de negócios imobiliários;
- administração de imóveis de terceiros;
- locação e administração de imóveis;
- outras atividades relacionadas ao mercado imobiliário.
A tributação dependerá da atividade efetivamente exercida e de seu enquadramento nas regras do Simples Nacional.
Por isso, antes de simplesmente abrir uma imobiliária e escolher o Simples Nacional, é importante entender qual atividade será exercida e em qual anexo ela será tributada.
Qual o anexo do Simples Nacional para imobiliária?
Essa é uma das dúvidas mais comuns entre empresários do setor.
Dependendo da atividade, determinadas receitas de empresas imobiliárias podem estar sujeitas ao Anexo V do Simples Nacional.
E aqui aparece um problema importante.
A primeira faixa do Anexo V possui alíquota nominal de 15,5%.
Para uma empresa que está começando, essa carga pode pesar bastante.
Imagine uma imobiliária com faturamento de R$ 30 mil por mês.
Uma alíquota nominal de 15,5% representa:
R$ 4.650 de tributos sobre R$ 30 mil de faturamento.
Naturalmente, o cálculo efetivo do Simples considera as regras e a receita acumulada aplicáveis à empresa. Portanto, esse exemplo serve para demonstrar a dimensão do impacto, e não para substituir o cálculo do DAS.
Mesmo assim, a diferença é suficiente para mostrar por que o empresário precisa analisar o enquadramento tributário antes de tomar uma decisão.
O que é o Fator R?
O Fator R é um cálculo utilizado pelo Simples Nacional para determinar, em determinadas atividades sujeitas a essa regra, se a empresa poderá ser tributada pelo Anexo III ou permanecer no Anexo V.
De forma simplificada, o cálculo relaciona a folha de salários e determinados encargos com a receita bruta da empresa.
Quando o percentual alcança o limite exigido pela legislação, a atividade pode, conforme as regras aplicáveis, ser tributada pelo Anexo III.
O número que normalmente chama a atenção dos empresários é:
28%
Ou seja, é necessário verificar se a relação entre a folha considerada no cálculo e a receita bruta alcança pelo menos esse percentual.
Mas existe um detalhe importante:
Fator R não é simplesmente “quanto maior o pró-labore, menor o imposto”.
Essa interpretação simplificada pode levar a decisões ruins.
Anexo III ou Anexo V: qual é a diferença?
A diferença entre os dois anexos pode ser bastante relevante.
De maneira simplificada:
| Anexo | Alíquota nominal inicial |
| Anexo III | 6% |
| Anexo V | 15,5% |
É justamente essa diferença que faz tantos empresários procurarem maneiras de atingir o Fator R.
Vamos imaginar uma imobiliária com faturamento de R$ 30 mil.
Considerando apenas a alíquota nominal inicial:
Anexo III:
R$ 30.000 × 6% = R$ 1.800
Anexo V:
R$ 30.000 × 15,5% = R$ 4.650
A diferença seria de R$ 2.850 no mês.
Em 12 meses, mantendo hipoteticamente o mesmo faturamento e sem considerar a progressão das faixas ou outros fatores:
R$ 34.200.
É uma diferença que certamente merece ser analisada.
Mas existe uma pergunta ainda mais importante:
Quanto custa para a empresa atingir o Fator R?
É aqui que muitos empresários olham somente para o DAS e esquecem o restante da conta.
Vale a pena aumentar o pró-labore para atingir o Fator R?
Essa é uma pergunta que recebemos com frequência.
E a resposta mais correta é:
depende dos números da empresa.
Aumentar o pró-labore pode melhorar o Fator R, mas também pode aumentar os encargos relacionados à remuneração dos sócios e, dependendo dos valores envolvidos, gerar impacto tributário na pessoa física.
Por isso, não é correto afirmar que aumentar o pró-labore sempre será vantajoso.
Imagine uma imobiliária que precisa aumentar significativamente a remuneração dos sócios para atingir o percentual necessário.
A empresa pode conseguir reduzir a tributação no Simples.
Por outro lado, terá uma despesa maior com a remuneração e seus encargos.
A pergunta então muda:
A economia obtida no DAS é maior do que o custo adicional criado para atingir o Fator R?
Se a resposta for não, a estratégia perdeu o sentido econômico.
O erro de olhar somente para o imposto da empresa
Esse talvez seja o maior erro no planejamento tributário de pequenas imobiliárias.
O empresário olha para a guia do Simples e pensa:
“Aqui eu pago 6%. Então é melhor.”
Mas uma análise tributária precisa considerar o custo total da estrutura.
Por exemplo:
Cenário 1 — Anexo V
A empresa paga uma tributação maior sobre o faturamento, mas mantém uma folha compatível com sua operação.
Cenário 2 — Anexo III
A empresa reduz a tributação sobre o faturamento, mas precisa manter uma folha maior para atingir o Fator R.
A segunda opção parece melhor à primeira vista.
Mas e quando colocamos na conta:
- pró-labore;
- INSS;
- eventual IRRF;
- salários;
- encargos;
- custo administrativo;
- impacto no caixa?
O resultado pode mudar.
Por isso, planejamento tributário não é escolher a menor alíquota.
É encontrar a estrutura que produza o melhor resultado econômico para a empresa, dentro da legislação.
Exemplo: uma imobiliária pequena
Imagine uma imobiliária em Belo Horizonte com:
- dois sócios;
- um funcionário;
- faturamento de R$ 30 mil por mês;
- poucos imóveis administrados;
- investimento em marketing;
- despesas com sistemas;
- necessidade de aumentar a carteira de imóveis.
A empresa ainda está em fase de crescimento.
Para atingir o Fator R, pode surgir a ideia de aumentar significativamente o pró-labore dos sócios.
Mas isso significa retirar mais dinheiro do caixa todos os meses.
E esse dinheiro poderia estar sendo utilizado para:
- captar novos imóveis;
- investir em anúncios;
- contratar um corretor;
- melhorar o atendimento;
- investir em tecnologia;
- criar campanhas comerciais;
- fortalecer a marca.
Por isso, não basta saber quanto a empresa economizará no imposto.
É preciso saber quanto essa estratégia custará para a operação.
E quando o faturamento aumenta?
Essa análise fica ainda mais importante quando a imobiliária começa a crescer.
Uma estrutura que pode fazer sentido para uma empresa faturando R$ 20 mil por mês talvez não seja a mesma para uma empresa faturando R$ 80 mil.
Isso acontece porque o crescimento altera a relação entre:
faturamento + folha + pró-labore + encargos + tributação.
Por esse motivo, o planejamento tributário deveria ser revisado periodicamente.
Não faz sentido escolher o regime tributário na abertura da empresa e nunca mais olhar para ele.
A imobiliária muda.
O faturamento muda.
A equipe muda.
A carteira de imóveis muda.
E a estratégia tributária também pode precisar mudar.
Simples Nacional ou Lucro Presumido para imobiliária?
Essa é outra dúvida muito comum.
E novamente não existe uma resposta única.
Uma imobiliária pode ter características que tornam o Simples Nacional interessante.
Outra, com faturamento, margem e estrutura diferentes, pode encontrar uma situação mais favorável no Lucro Presumido.
A comparação precisa considerar os números reais da empresa.
Entre os pontos que devem ser analisados estão:
- faturamento;
- atividade exercida;
- receita acumulada;
- folha de pagamento;
- pró-labore;
- Fator R;
- margem de lucro;
- tributos incidentes;
- despesas operacionais;
- crescimento esperado;
- estrutura societária;
- distribuição de lucros.
A escolha do regime tributário deveria ser resultado de uma simulação, e não de uma regra genérica.
Como uma imobiliária pode pagar menos imposto legalmente?
Essa talvez seja a pergunta que o empresário realmente quer responder.
A primeira coisa é entender que pagar menos imposto legalmente não significa simplesmente procurar uma alíquota menor.
Existem várias possibilidades de planejamento, dependendo da situação de cada empresa.
Entre elas:
-
Revisar o enquadramento das atividades
É importante verificar se as atividades cadastradas e efetivamente realizadas estão corretamente classificadas.
-
Avaliar o Fator R
Se a atividade estiver sujeita à regra, é necessário verificar se a empresa consegue atingir o percentual necessário de maneira economicamente viável.
-
Comparar regimes tributários
Simples Nacional e Lucro Presumido precisam ser comparados com base nos números reais da empresa.
-
Revisar a estrutura de pró-labore
O pró-labore deve ser definido de forma coerente com a realidade da empresa e dos sócios, e não simplesmente aumentado para perseguir uma determinada alíquota.
-
Fazer planejamento antes de crescer
O empresário que projeta o crescimento do faturamento consegue antecipar mudanças na carga tributária.
Fator R: não transforme economia tributária em custo desnecessário
Existe uma diferença importante entre planejamento tributário e artifício para alcançar uma alíquota menor.
Planejamento tributário é analisar a legislação e organizar a empresa de forma legal e eficiente.
Já criar uma estrutura de folha incompatível com a realidade econômica da empresa apenas para tentar atingir determinado percentual pode gerar consequências financeiras indesejadas.
Por isso, o Fator R deve ser visto como uma variável de planejamento, não como um objetivo isolado.
A pergunta não deveria ser:
“Como faço para chegar aos 28%?”
Mas sim:
“Qual estrutura é mais eficiente para minha imobiliária considerando impostos, folha, pró-labore e caixa?”
Essa é uma pergunta muito mais estratégica.
Quanto uma imobiliária pode economizar?
Não existe um valor padrão.
A economia dependerá de fatores como:
- faturamento;
- atividade;
- receita acumulada;
- anexo aplicável;
- Fator R;
- folha;
- pró-labore;
- regime tributário;
- demais tributos e custos envolvidos.
Por isso, desconfie de promessas como:
“Sua imobiliária vai pagar apenas 6%.”
Pode ser verdade em determinado cenário.
Mas pode não ser verdade para a sua empresa.
O correto é fazer a simulação.
Checklist tributário para imobiliárias
Se você possui uma imobiliária, vale revisar estes pontos:
☐ As atividades da empresa estão corretamente enquadradas?
☐ Qual anexo do Simples está sendo utilizado?
☐ A empresa está sujeita ao Fator R?
☐ Qual é o Fator R atual?
☐ Quanto a empresa paga atualmente de Simples Nacional?
☐ Qual seria o impacto de atingir o Anexo III?
☐ Quanto custaria aumentar a folha?
☐ O pró-labore atual está adequado?
☐ Quanto seria pago de INSS e eventual IRRF com um pró-labore maior?
☐ O Lucro Presumido foi comparado?
☐ A projeção de crescimento foi considerada?
Se algumas dessas perguntas não têm resposta, provavelmente existe espaço para uma análise tributária mais detalhada.
Perguntas frequentes sobre Simples Nacional para imobiliárias
Imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
Sim, determinadas atividades imobiliárias podem ser enquadradas no Simples Nacional, desde que atendidos os requisitos legais. O tratamento tributário dependerá da atividade exercida e das regras aplicáveis.
Imobiliária paga 6% de imposto no Simples?
Não necessariamente.
A alíquota inicial de 6% está relacionada à primeira faixa do Anexo III. Algumas atividades podem estar sujeitas ao Anexo V, cuja primeira faixa possui alíquota nominal de 15,5%.
Além disso, a alíquota efetiva depende da receita acumulada e das regras do Simples.
O que é Fator R para imobiliária?
É uma relação utilizada para definir, em determinadas atividades sujeitas a essa regra, o enquadramento entre o Anexo III e o Anexo V. O cálculo considera a folha e determinados valores previstos na legislação em relação à receita bruta.
Qual o percentual do Fator R?
O percentual de referência para a possibilidade de tributação pelo Anexo III, quando aplicável, é de 28%.
Vale a pena aumentar o pró-labore para atingir o Fator R?
Nem sempre.
É necessário comparar a economia tributária obtida no Simples com o custo adicional da remuneração, encargos e eventual impacto tributário na pessoa física.
Simples Nacional é melhor que Lucro Presumido para imobiliária?
Não existe uma resposta universal.
A melhor opção depende do faturamento, atividade, folha, pró-labore, margem e demais características da empresa.
Como saber se minha imobiliária está pagando imposto demais?
O melhor caminho é realizar uma simulação tributária comparando o cenário atual com alternativas possíveis, considerando não apenas o DAS, mas o custo total da estrutura.
Conclusão: o Simples pode ser bom, mas precisa ser analisado
O Simples Nacional trouxe uma enorme facilidade para pequenas empresas.
Mas facilidade não significa necessariamente economia.
Para uma imobiliária, Anexo III, Anexo V e Fator R podem mudar completamente a conta tributária.
E talvez o maior aprendizado seja este:
não escolha um regime tributário apenas porque alguém disse que ele é mais barato.
Faça as contas.
Analise o faturamento.
Avalie a folha.
Projete o crescimento.
Compare os regimes.
E, principalmente, considere o impacto da decisão no caixa total da empresa.
Uma alíquota menor no DAS pode parecer excelente.
Mas se, para conseguir essa alíquota, a empresa precisar assumir um custo muito maior com folha e pró-labore, talvez a economia não seja tão grande quanto parece.
Sua imobiliária está pagando mais imposto do que deveria?
A Total Assessoria Contábil pode realizar uma análise da situação tributária da sua imobiliária, comparando o cenário atual com alternativas possíveis e avaliando o impacto do Simples Nacional, Fator R, Anexo III, Anexo V e Lucro Presumido.
Antes de aumentar seu pró-labore ou mudar o regime tributário, faça as contas.
Uma decisão tributária bem planejada pode representar uma economia importante e, principalmente, preservar recursos para aquilo que realmente faz a imobiliária crescer: captação, marketing, equipe e novos negócios.
Fale com a Total Assessoria e solicite uma análise tributária para sua imobiliária.
